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 一般定期借地権について、代表大川が直接、疑問点や質問を承ります。
一般定期借地権ってなに？ |
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 ＩＴを共用することで格安で料金！
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 ラジオで不動産に関わる質問すべてにお答えしてます。当社代表大川ががんばってます。
聞いてください。 |
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 視点を変えると違った輝きを見せる物件！ありますよ。 |
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私、大川誠が直接、御説明致します。
お客様から頂いたご質問・疑問をQ&A方式でお答えしてまいります。 |
土地を相続したけど、空き地のままで、管理コスト（固定資産税・雑草刈り）や、地価は右肩下がりなので、実質的な資産の目減りにお気づきの方。
かといって、売却しても税金があるし、せっかく両親が残してくれたものだし。
あるいは、子供に残してあげられないか。
そんな方で定期借地権を知りたい方にメールで定期借地権の何たるかをお知らせします。
一緒に研究してみませんか？
まずは、定期借地権の簡単な説明と今までお客様に頂いたご質問をQ＆A方式でご説明いたしました。
Q＆Aをご覧頂いて思われた疑問点など、お気軽にお尋ね下さい。
■お問い合わせは
定期借地権に関するご質問・お問い合わせは代表 大川誠まで直接メールを。
お待ちいたしております。
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土地からの収益を考える選択肢の一つとして |
土地を更地のまま放置しておくと、固定尾資産税等や管理の手間など必要になります。
土地は収益が上がるよう考えなければ、経費が固定的にかかり、実態としては資産が減っていくことになってしまいます。
また、昨今の地価の値下がりは、都市圏以外ではまだ下がる気配です。
さらに、人口の減少など考えると、一部都市の収益のよくあがる土地以外の値上がりは期待できないかもしれません。
せっかく先祖からいただいた土地を手放すことに抵抗のある方もいます。
また、売却しても多額の税金がかかり、他の投資を検討しても、換金する際、資産の目減りを生じさせます。
かといって、資金を借入してアパート経営をするには、リスクがあります。
駐車場経営には不向きな場所もあります。
以上の検討を進めていく先に一般定期借地権という道があります。
Q.定期借地権とは？
A.最初に土地を貸す期間を決めておいて、その期限が来た場合、賃貸契約が終了し土地を返さないといけない土地賃貸契約のことです。
Q.いろんな種類のものがあるのか？
A.大きく分けて、事業用と居住用の借地権があります。
事業用は、期間が10～20年くらいで、居住用は50年以上と長期になります。
居住用は、普通借地権・建物譲渡特約付定期借地権・一般定期借地権とあります。
●普通借地権は、最初30年以上、次に20年以上、その後10年以上と借地状態の続くものです。
●建物譲渡特約付定期借地権は、30年以上の期間経過後、建物を土地所有者に時価で譲渡する定期借地権です。
●一般定期借地権は、50年以上の期間経過後に土地を更地でお返しする定期借地権です。
いずれも、平成11年に改正された「借地借家法」に基づくものです。
今後、弊社では、居住用定期借地権のことを、一般定期借地権を中心として説明させていただきます。
Q.どんな土地が使えるか？
A.事業用はロードサイド、居住用は住宅地が向いています。
Q.収入がどのくらい見込めるのか？借りる方から言うといくらぐらいで借りられるのか。
A.事業用は、利用される業種により相場があります。
一般定期借地権については、だいたい、路線価格※を賃貸期間で再取得できるくらいの賃料になるようです。
例えば、路線価※が1,000万円で、賃貸期間が50年だと
1,000万円÷50年＝20万円（月額約16,667円）
賃貸期間中に路線価格でもう一回土地を手に入れる感じです。
※税務署において相続があった時、評価として利用される価格。全国の土地の価格が公示されています。
（注意）公示価格とは違います。
Q.たいした収入にならないのでは？
A.収入面では、確かに少ないですが、固定資産税以上の収入にはなります。
土地を貸してそこに住宅を建築してもらうと、土地の200㎡以下の部分は、固定資産税が６分の一になります。
200㎡をこえた部分は3分の一になる固定資産税の軽減があります。
ですから、賃料から固定資産税を差し引いた部分が収入になりますが、固定資産税の減額があるので手取額は増えます。
Q.一般定期借地権で借りる人はいるのか？
A.他県においては、最近非常に増えています。
土地を所有する考えから土地を利用すると言う考えに変わってきてる傾向があります。
住宅ローンを組む際、最初土地代がかからないのでローンの額をへらすことができます。
ローンが終了した後も充分住める期間が残ります。
ローンには利息がかかりますから、土地を借りた方が格安になります。
Q.相続が発生した場合はどうなるのか？
A.相続税の計算がなされる時、評価が借地あつかいになるので25％減額されます。
また、収益を上げてる土地は物納もできるとうかがっております。
更に、土地を借りてる側で相続が発生した場合は、建物の固定資産評価額が相続税の対象となります。
空き家になった場合は、貸家として収入を得る事も出来ます。
Q.一般定期借地権は登記されるのか？
A.賃借権登記をします。
Q.担保に使用してる土地でも貸せるのか？
A.残念ながら、担保に使用中のものは無理と思われます。
土地を借りて住宅を建てる方は住宅ローンを利用されます。その際無理が生じてくると思われます。
Q.一般定期借地権で住宅ローンは借りられるのか？
A.現在、フラット35でお取り扱いしています。
また、銀行によっては普通に対応されてるところがありますが、青森県では、個別対応と言うことになると思います。また、労働金庫においては対応されてるようです。
Q.期限が来たとき、土地を返すのに建物はどうなる？
A.借りてる方が解体して土地を返すことになります。解体費が必要であることは注意してください。
Q.将来土地は必ず返してもらえるのか？
A.当初、公正証書を交わし、さらに登記されていますので大丈夫と考えます。
また、「借地借家法」基づいた契約行為になるため紛争生じても準拠法あるため、そのリスクは低いと考えられます。
Q.検討してみたい土地を持ってるが、相談いただけるのか？また、その費用は？
A.相談にはいつでも応じます。費用はかかりません。
土地の調査をして、定期借地契約に向く土地なのかどうか判断します。
■お問い合わせは
定期借地権に関するご質問・お問い合わせは代表 大川誠まで直接メールを。お待ちいたしております。 |
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